Hvornår er den delegerede bygherremodel anvendelig?

Et ønske om opførelse af attraktive almene boliger i høj kvalitet og med attraktiv beliggenhed inde i byerne gør det vanskeligere for de almene boligorganisationer at løfte opgaven alene. Udgangspunktet er nemlig, at den almene boligorganisation kun kan opføre byggeri på egen grund og ved selv at agere bygherre.

Ved en ændring af almenboligloven i 2020 fik boligorganisationerne mulighed for at anvende den delegerede bygherremodel, hvor bygherrerollen uddelegeres fra den almene boligorganisation til en privat aktør. Den private boligudvikler står herefter for opførelse af et samlet byggeri bestående af almene og private boliger (samt erhverv), og overdrager i sidste ende de almene boliger til boligorganisation.

Frem til 1. januar 2020 blev et større antal blandede byggerier opført med afsæt i den delegerede bygherremodel, men uden der fandtes et egentligt lovgrundlag. Formålet med lovændringen var derfor at sikre en lovhjemmel for samarbejdet mellem den almene boligorganisation og den private aktør.

Ved lovændringen blev det muligt at fravige kravet om, at boligorganisationen skal have skøde på ejendommen ved opstart af byggearbejderne, idet den private aktør vil være adkomsthaver til grunden. Lovændringen medførte, at den almene boligorganisation stadig kan opnå støtte til opførelse af de almene boliger, selvom denne ikke har skøde på ejendommen under opførelsen.

Derfor er den delegerede bygherremodel en god mulighed for, at de almene boligselskaber kan samarbejde med private boligudviklere, som i forvejen undersøger markedet for byggegrunde.

Betingelser:

Der er to betingelser, som skal være opfyldt, før man kan anvende den delegerede bygherremodel.

1) For det første skal samarbejdet med den private aktør være nødvendigt for at realisere boligprojektet.

Ved vurderingen af dette kriterie er det væsentligt, om det konkrete projekt fremmer blandet boligbyggeri. Det skal i den forbindelse vurderes, hvorvidt der er et behov for det pågældende projekt, samt om det kan opfyldes på andre måder, herunder om den almene boligorganisation kan opføre projektet uden at samarbejde med en privat aktør.

2) Den anden betingelse indebærer, at den almene boligorganisation ikke må løbe unødige risici.

Betingelsen skal sikre, at boligorganisationens risici bliver håndteret på betryggende vis. Dette håndteres via aftalegrundlaget mellem den almene boligorganisation og den private part. Aftalen skal blandt andet sikre overholdelse af almenboligretlige regler, overholdelse af udbudsregler, håndtering af uforudsete forhold og overholdelse af den økonomisk ramme/maksimumbeløbet.

 

Forholdet mellem den almene boligorganisation og den private aktør:

Den private aktør varetager bygherrerollen, hvorfor den private aktør alene påtager sig en styrende rolle og altså ikke er udførende entreprenør. Den private aktør udbyder derimod entreprisekontrakterne.

Med lovændringen kom også en ny bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v. (støttebekendtgørelsen), som fastsætter rammerne for, hvordan parterne i en delegeret bygherremodel sikrer sig, at de almenboligretlige regler overholdes.

Af støttebekendtgørelsen fremgår, at følgende skal aftales mellem parterne (§ 24):

  • ”Aftalesummen er opdelt i (a) grundpris inklusiv tilslutningsafgifter m.v., (b) de faktiske udgifter til tjenesteydelser og byggearbejder, samt (c) den private parts honorar.”
  • ”Aftalesummen må sammen med øvrige bestanddele af anskaffelsessummen ikke overstige maksimumsbeløbet. Der kan dog tillige afholdes aftalte totaløkonomiske merinvesteringer.”
  • ”Den private part dækker eventuelle overskridelser af maksimumsbeløbet, som kan henføres til en forhøjelse af aftalesummen.”
  • ”Den private part skal i sine aftaler om teknisk rådgivning og i sine entrepriseaftaler lægge AB/ABR/ABT”
  • ”Den private part skal udbyde de aftalte arbejder i henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som påhviler tilsagnsmodtageren”
  • “Den private parts honorar skal være rimeligt og må ikke overstige markedsprisen for de ydelser, der påhviler den private part.”
  • ”Betalinger fra tilsagnsmodtager til den private part før aflevering af byggeriet må kun ske mod fuld og betryggende sikkerhed.”

Paradigmer:

Byggeskadefonden og Danmarks Almene Boliger (BL) har udarbejdet aftaleparadigmer, der kan bruges ved anvendelse af den delegerede bygherremodel. Paradigmerne består af:

  • en betinget samarbejdsaftale,
  • en betinget købsaftale, og
  • en betinget totalentrepriseaftale.

Derudover er der udarbejdet et paradigme til en ejerforeningsvedtægt, som kan benyttes som bilag til købsaftalen.

Fordelen ved at anvende paradigmerne er, at de imødegår mange af de krav og risici, som en almen boligorganisation skal håndtere ved anvendelsen af modellen. Paradigmerne er et udgangspunkt, men der kan være brug for tilpasning, så aftalegrundlaget tager højde for konkrete/specifikke risici for det enkelte projekt.

Den delegerede bygherremodel har endnu ikke har været undergivet en fuldstændig retlig prøvelse, men modellen løser utvivlsomt et praktisk behov, og den gængse opfattelse er også, at modellen – på visse betingelser – lovligt kan anvendes til at afløfte boligorganisationens udbudsforpligtelser og dermed giver en række attraktive muligheder for samarbejde.

Kontakt Christian Lomborg Jessen, Marie Ravn Abildgaard eller Julie Christensen for spørgsmål eller sparring om anvendelse af den delegerede bygherremodel.