Har du som bygherre eller entreprenør modtaget en garanti, skal du være opmærksom på følgende:
1. Nedskrives garantien automatisk, hvis entreprenøren går konkurs?
Nej, garantien nedskrives eller ophører ikke automatisk, når entreprenøren går konkurs, og dog…
Højesteret har i en afgørelse fra 2019 anført, at en stadeforretning sidestilles med en afleveringsforretning, hvorfor garantien automatisk nedskrives fra 15 til 10 %, når staderegistreringen er gennemført. Denne retsstilling er kritisk, idet den forudsætter, at bygherren har et forholdsvist præcist overblik over stadet og eventuelle mangler forud for gennemførelsen af stadeforretningen.
Bygherre har, i tilfælde af entreprenørens konkurs, svært ved at fremsætte et krav over for kurator uden samtidig at miste en del af garantien.
Den forhenværende højesteretsdommer og medlem af AB-udvalget, Niels Grubbe, har i nogle nyere sager, hvor han har været udmeldt som sagkyndig, forsøgt at bidrage til en afklaring af, hvordan bygherren kan sikre sig imod nedskrivning af garantien i forbindelse med konkurs.
På baggrund af disse afgørelser, kan udledes en tendens, hvorefter udbetalingsanmodninger fremsat i snæver forbindelse med modtagelsen af stadeopgørelsen (og evt. omkostningsopgørelsen fra Voldgiftsnævnet) ikke rammes af den automatiske nedskrivning. Den ene af afgørelserne fandt, at en udbetalingsanmodning fremsat 5 arbejdsdage efter modtagelsen af omkostningsopgørelsen fra Voldgiftsnævnet var rettidig, og garantien var således ikke nedskrevet.
Ovenstående tendens er endnu ikke hverken blevet bekræftet af domstolene eller blevet behandlet under en egentlig voldgiftssag, hvorfor retsstillingen endnu ikke er endeligt afklaret. Det er derfor vigtigt, at bygherre ikke blot afventer en stadeforretning. Bygherre er nødt til aktivt at forholde sig til det arbejde, som entreprenøren har udført allerede på det tidspunkt, hvor bygherren bliver orienteret om konkursen eller en forestående konkurs.
2. Inddrag garantiselskabet, ellers risikerer du at miste dit krav om udbetaling under garantien.
Hvis en anmodning om udbetaling under en garanti først sker, når syn og skøn er afsluttet, og det viser sig, at bygherre/entreprenøren ikke kan betale, eller når endelig afgørelse fra Voldgiftsretten/domstolene er afsagt, er der risiko for, at kravet om udbetaling under garantien er forældet.
Et krav om betaling af entreprisesummen, udbedring af mangler mv., forældes 3 år efter, at man har fået kendskab (eller burde have fået kendskab) til kravet. Også et krav om udbetaling under garantien forældes 3 år efter, at man har fået kendskab eller burde have fået kendskab til kravet.
Den 3 årige forældelsesfrist afbrydes blandt andet ved indlevering af klageskrift til Voldgiftsnævnet/stævning til domstolene, og den suspenderes ved indlevering af anmodning om syn og skøn, men kun over for dem, som registreres som parter i sagerne. Ens krav forældes derfor ikke i den periode, hvor voldgiftssagen, retssagen eller syn og skøn verserer.
Sjældent medtages garantiselskabet som part i en sag ved Voldgiftsnævnet, domstolene eller under syn og skøn. Det har den konsekvens, at forældelsesfristen hverken afbrydes eller suspenderes, og når voldgiftssagen, retssagen eller syn og skøn er afsluttet, vil der være risiko for, at kravet om udbetaling under garantien er forældet.
I en sag fra foråret 2024 blev det fastslået, at bygherrens krav om udbetaling under garantien var forældet. Bygherren havde kort efter afleveringen konstateret mangler ved det udførte arbejde. Bygherren anmodede om syn og skøn og anlagde senere en retssag med påstand om betaling svarende til udbedringsomkostningerne. Bygherren fik medhold i sin påstand, og da entreprenøren ikke betalte og sidenhen gik konkurs, anmodede bygherren om udbetaling under garantien. Garantiselskabet blev frifundet med den begrundelse, at bygherrens krav om udbetaling under garantien var forældet, idet garantiforpligtelsen med hensyn til spørgsmålet om forældelse ”løber ved siden af retsforholdet mellem bygherren og entreprenøren”.
Bygherren havde således mistet det økonomiske sikkerhedsnet, som bygherren og entreprenøren havde aftalt, og som bygherren (i hvert fald indirekte) har betalt for.
Allerede ved anlæg af en voldgiftssag, retssag eller syn og skøn bør det overvejes, om garantiselskabet skal inddrages, eller om der er grundlag for at trække på garantien. Dette gælder uanset om der er tale om en betalingsgaranti eller en entreprenørgaranti.
INNOVA Advokatfirma rådgiver blandt andet om garantier, herunder nedskrivning, stadeforretninger og (under)entreprenørens konkurs. Har du nogle spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte advokat Christian Lomborg Jessen, advokat Marie Ravn Abildgaard og advokat Julie Blicher Christensen for mere info og sparring.