I medfør af regeringens forsøg på at begrænse smitte med COVID-19, blev der den 17. marts 2020 annonceret en række tiltag, med ikrafttrædelsesdato dagen efter, den 18. marts 2020. Et af tiltagene indebærer bl.a. midlertidig lukning af indkøbscentre, stormagasiner mv. samt natklubber, diskoteker, restauranter og cafeer for kunder og gæster.
Regeringens tiltag udstedes i forlængelse af ændringerne af epidemiloven, som vedtaget i bekendtgørelse nr. 224 af 17. marts 2020.
Som en eftervirkning på regeringens tiltag, efterlades en lang række lejere og udlejere nu i en uvis situation.
INNOVA Advokatfirma sætter med denne artikel særligt fokus på de problemstillinger som umiddelbart vil være mest relevante for de fleste lejere og udlejere, som bliver ramt af Regeringens tiltag som følge af COVID-19.
De spørgsmål der presser sig på i denne helt ekstraordinære situation er:
- Kan lejer – berettiget – undlade at betale husleje
- Kan lejer kræve afslag i huslejen
- Hvad er mulighederne for at bringe lejemålet til ophør:
- Har udlejer misligholdt sin pligt til at stille lejemålet til rådighed for lejer
- Har lejer misligholdt sin pligt til at holde lejemålet åbent
- Muligheden for kompensation
- Hvad er aftalt i lejeaftalen ?
Som det første, er det vigtigt at holde sig det for øje, at udlejer og lejer i vid udstrækning har aftalefrihed, hvorfor lejeaftalens vilkår kan variere fra lejemål til lejemål. Det kan i en lejeaftale eksempelvis være aftalt, hvad der mellem parterne anses for force majeure-situationer og hvornår parterne hver især bærer risikoen for benyttelsen af lejemålet. Derfor er det vigtigt som det første grundigt at gennemgå lejeaftalen.
- Force majeure
”Force majeure” dækker over en upåregnelig begivenhed, som ligger uden for parternes kontrol, der ikke kan afværges og som umuliggør opfyldelse af de kontraktuelle forpligtelser. Eksempler på klassiske force majeure-begivenheder er naturkatastrofer, krig og brand.
Det er endnu uvist om og hvornår der kan være tale om force majeure i forhold til den nuværende COVID-19 situation. Force majeure er en undtagelse til udgangspunktet om, at en part kan gøre misligholdelsesbeføjelser gældende, hvis den anden part ikke opfylder sine kontraktuelle forpligtelser. Det betyder, at såfremt der er tale om force majeure, vil det medføre ansvarsfrihed for den part, som ikke kan levere sin ydelse i henhold til aftalen, så længe force majeure-begivenheden består.
Ved en overvejelse af hvorvidt en force majeure betragtning vil kunne gøre sig gældende i det enkelte tilfælde er det særligt vigtigt, som nævnt ovenfor, at iagttage hvad der af parterne er bestemt i lejeaftalen. Heri findes netop ofte ansvarsfraskrivelser eller bestemmelser om hvad parterne definerer som force majeure-begivenheder.
- Kan lejer – berettiget – undlade at betale husleje
Måtte Regeringens forbud udgøre en force majeure-situation, kunne dette fritage lejer for pligten til at betale leje. Med mindre det følger af lejeaftalen, at der er tale om en force majeure-situation, vil udgangspunktet nok være, at der ikke er tale om en force majeure-situation.
Antages det, at der ikke er tale om force majeure kan Udlejer på sædvanlig vis – efter at have fremsat påkrav, ophæve lejemålet som misligholdt, såfremt lejer undlader at betale husleje. Man kan dog nok ikke vide med sikkerhed, hvorledes en sådan ophævelse vil blive behandlet ved domstolene, når der eventuelt skal tages stilling til om ophævelsen var berettiget. Måtte ophævelsen ikke være berettiget, kan Lejer rejse et erstatningskrav i den anledning.
- Kan lejer kræve afslag i huslejen
Såfremt lejer ikke ønsker at opsige/ophæve lejemålet, men derimod ønsker afslag i huslejen.
Erhvervslejelovens § 23, stk. 2 lyder således:
Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
Det fremgår af bestemmelsens forarbejder, at bestemmelsen sigter på den situation, hvor det skyldes udlejers forhold, eller forhold som udlejeren bærer risikoen for, at det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug.
Udgangspunktet er derfor, at lejer kan kræve forholdsmæssigt afslag i huslejen, såfremt det kan fastslås, at forhold, der begrunder det nuværende forbud, er forhold som udlejer er nærmest til at bære risikoen herfor.
Det må vel så umiddelbart antages, at Erhvervslejelovens §23 stk. 2, 2.pkt. ikke omhandler regeringens COVID-19 forbud, og at Lejer derfor ikke kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen på den baggrund.
Imidlertid findes der ikke relevant praksis vedrørende Erhvervslejelovens §23 stk. 2, som kan bringe os fuldstændig klarhed over retsstillingen.
Herudover skal det bemærkes, at Erhvervslejelovens § 23, stk. 2, 2. pkt. angår lejers ret til forholdsmæssigt afslag, såfremt forbuddet begrænser brugen af lejemålet på mindre væsentlig måde. Det kan for eksempel være det nu aktuelle forsamlingsforbud, hvor regeringen har nedlagt forbud om forsamlinger på over 10 personer i offentlige rum, både indendørs og udendørs. Forsamlingsforbuddet kan efter omstændighederne udgøre en foranstaltning, som i tråd med erhvervslejelovens § 23, stk. 2, 2. pkt. kan anses som ”mindre væsentlig”, set i forhold til den store sammenhæng.
HVAD ER MULIGHEDERNE FOR AT BRINGE LEJEFORHOLDET TIL OPHØR.
- Har udlejer misligholdt sin pligt til at stille lejemålet til rådighed for lejer
Udlejer skal i henhold til Lejeaftalen stille lejemålet til rådighed for lejer under hele lejeperioden. På den anden side bærer lejer typisk risikoen for uventede, udefrakommende situationer, såsom lovændringer, offentlige påbud eller lignede.
Udlejers forpligtelse til at stille lejemålet til rådighed for lejer vil derfor som udgangspunkt være opfyldt, selvom der er nedlagt forbud mod brugen af lejemålet.
Der kan dog i de individuelle lejeaftaler være vilkår eller være omstændigheder omkring lejeforholdet som kan medføre, at Udlejer bærer risikoen for det aktuelle forbud.
- Har lejer misligholder sin pligt til at holde lejemålet åbent
Det fremgår af Erhvervslejelovens § 39 stk. 1, 1. pkt. og det indgår også ofte som vilkår i lejeaftalen, ”at Lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang.”
Manglende overholdelse af dette, vil efter påkrav fra Udlejer, kunne berettige Udlejer til at ophæve lejeaftalen, jfr. Erhvervslejelovens §69, stk. 1, nr. 9.
I en situation, som den nuværende, hvor en lejer er tvunget til at holde forretningen/restauranten i lejemålet lukket, vil lejeren sandsynligvis ikke kunne mødes med, at det er misligholdelse af holde forretningen/restauranten lukket. Det gælder i hvert fald, hvis der foreligger en force majeure-situation.
Måtte det forholde sig således, at Lejer derimod frivilligt holder lukket, vil det sandsynligvis udgøre en misligholdelse af lejeaftalen – også i den nuværende situation.
- Mulighed for Kompensation
Regeringen har torsdag den 19. marts 2020 offentliggjort en aftale mellem regeringen og folketingets partier, som vedrører en økonomisk hjælpepakke til erhvervsdrivende. Denne hjælpepakke indeholder bl.a. en midlertidig kompensationsordning for erhvervsdrivendes dokumenterbare udgifter, herunder eksempelvis husleje, i perioden fra den 9. marts til 9. juni 2002.
INNOVA Advokatfirma står klar til at hjælpe dig med rådgivning om hvorvidt og i hvilket omfang din virksomhed er berettiget til regeringens kompensationsordning og i så fald, hvordan denne realiseres for netop dig.
INNOVAs anbefalinger
Det er vigtigt for os at understrege, at vi i disse tider på mange måder bevæger os på hidtil ubetrådt land, hvorfor det i forhold til de juridiske konsekvenser af regeringens tiltag stadig er forbundet en grad af usikkerhed. Ligeledes gælder det for erhvervslejelovens § 23, stk. 2, at der findes meget sparsomt med praksis at læne sig op ad.
Netop på baggrund af den ekstraordinære situation som vi befinder os i, er det vores klare anbefaling, at både lejer og udlejer i eksisterende lejeforhold søger bestående eller kommende konflikter løst i fællesskab, da det er vores erfaring, at parterne oftest har en fælles interesse i at kunne opretholde en vis drift gennem denne tid.
Som ovenfor beskrevet, kan er i den enkelte situation være aftalt særlige, individuelle lejevilkår, ligesom regeringens forbud berører de enkelte virksomheder på forskellig vis, hvorfor INNOVA Advokatfirma til hver en tid står klar til at hjælpe dig med at klarlægge dine rettigheder.
INNOVA Advokatfirma følger nøje udviklingen af COVID-19 og herunder også særligt implementeringen af kompensationsordningen således, at vi kan rådgive både lejer og udlejer bedst mulig herom.
Kontakt advokat og partner Elisabet Villadsen Jensen eller advokatfuldmægtig Julie Christensen hvis du har spørgsmål eller brug for hjælp.
